عقد الرهن العقاري: الخصائص والأجزاء والأمثلة
عقد الرهن العقاري هو عقد يمنح فيه قرض لطرف يضع عقارًا حقيقيًا كضمان. وبالتالي ، على الرغم من أن المدين لا يدفع ائتمانه ، يمكن للدائن المطالبة ببيع العقار ، وبهذه الطريقة ، استرداد المبلغ المستحق.
وهذا يعني أن عقد الرهن العقاري هو أداة ائتمان تمنح حقًا حقيقيًا في الضمان لمن يمنح القرض على العقار الذي تم إنشاؤه كضمان. على الرغم من أن القروض العقارية عادة ما تكون مصنوعة على أرض أو أرض ، إلا أن الأعمال الفنية أو المركبات يتم رهنها أحيانًا.
تظل الممتلكات المرهونة ملكا للمدين ، على الرغم من رهنها وضمان سداد الدين. يمكنك رهن منزلك دون الحاجة إلى تركه. إذا لم يمتثل المدين للمدفوعات الدورية لدينه ، يكون للدائن القدرة على المطالبة ببيع العقار الذي تم تأسيسه كضامن.
يتم البيع كمزاد علني وليس كبيع مشترك مباشر. الرهن العقاري لديه عيب أنه في أوقات الركود الاقتصادي ، يمكن تخفيض قيمة الممتلكات غير المنقولة التي تضمن الدين بشكل كبير ، مما يؤثر على قدرة الدائن على استرداد الأموال المقترضة.
ملامح
عقد الرهن العقاري له خصائصه الخاصة التي تميزه عن أنواع العقود الأخرى. هذه الخصائص هي:
- كميات كبيرة وطويلة الأجل.
- اعتمادا على ما إذا كان هو الإقامة العادية أو الإقامة الثانية ، تتوفر ظروف مختلفة. عادة ، للحصول على سكن عادي الظروف أفضل.
- يدفع فائدة عن الأموال المقترضة ، وعادة ما تكون نسبة مئوية من القرض المتبقي الذي يتعين سداده. عادة ما تحدد الكيانات المالية في عقود الرهن العقاري معدلات فائدة ثابتة أو متغيرة أو مختلطة.
- تتكون المدفوعات الدورية من عدة عناصر: من ناحية ، نسبة مئوية من رأس المال المقترض ؛ ومن ناحية أخرى ، فإن الجزء النسبي من المصالح المعمول بها. يختلف المبلغ النهائي اعتمادًا على المبلغ المستحق ، والمدة اللازمة لإعادته والفائدة المحددة.
عمومًا ، تقدم البنوك أو المؤسسات المالية قروضًا عقارية بحد أقصى 80٪ من القيمة المقدرة للعقار. يتم دفع المبلغ المتبقي في البداية كإدخال.
- إمكانية الإلغاء المبكر الكامل أو الجزئي للقرض. في بعض الأحيان يكون من الضروري دفع عمولات للإلغاء في وقت مبكر.
- إذا تم إلغاؤه قبل الانتهاء من وضعه في عقد الرهن ، فقد يحدث انخفاض في الأقساط المتبقية بحيث ينخفض المبلغ الدوري أو يتم تخفيض المدة المتبقية لإكمال القرض أو يمكن تعديل العقد أو تجديده الرهن العقاري وفقا للأطراف.
مصدر
أصلها هو اليونانية الكلاسيكية ، والتي تعني " هيبو " بـ "تحت" و " تك " تعني "مربع". كان يشير إلى شيء كان مخفيًا ولا يمكن رؤيته: العقار ما زال ملكًا للمالك ، والديون مخفية.
ومع ذلك ، فإن القواعد الحالية لعقد الرهن العقاري لها جذورها في القانون الروماني ، حيث كان هناك نظامان لضمان تحصيل الديون:
- الائتمانية ، والتي تشير إلى أن المدين يمرر ممتلكات أحد الطرفين إلى الطرف الآخر كضمان. لقد كان نظامًا غير آمن للمدين.
- الثوب الذي يشبه الشكل الحالي.
أجزاء
هناك جزءان من عقد الرهن العقاري. من جهة ، يكون الدائن هو الذي يقرض المال ، ومن ناحية أخرى ، يوجد الرهون ، وهو الذي يقدم ضمان سداد الدين من خلال عقار مملوك له.
يجب أن يكون لدى كلا الطرفين قدرة محددة لتنفيذ عقد الرهن العقاري. أما بالنسبة للدائن ، فيجب أن يكون لديه القدرة على التصرف ، وهو ما يفترض في الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين. عادة ما يكون دائنو الرهن العقاري كيانات مالية أو ما شابه.
يجب على المرتهن الذي يضع ممتلكاته كضمان أن يكون لديه القدرة على التصرف وإثبات الملكية الفعلية للممتلكات. ليس المدين دائمًا هو المدين ، ولكن في بعض الأحيان يمكن أن يكون طرف ثالث يتم تقديمه كضامن حقيقي.
متطلبات الأطراف
تحدد المادة 1857 من القانون المدني الإسباني متطلبات عقد الرهن العقاري. تتضمن هذه المقالة ما يلي: "هي المتطلبات الأساسية لعقود الرهن والرهن:
1- يتم تكوينه لضمان الامتثال لالتزام أساسي.
2 - أن تكون الممتلكات المرهونة أو المرهونة ملكاً لرهن الممتلكات أو رهنها.
3- أن الأشخاص الذين يشكلون الرهن أو الرهن لديهم التصرف الحر في أصولهم ، أو إذا لم يكن لديهم ، فهم مخولون قانونًا لهذا الغرض. يمكن لأطراف ثالثة خارج الالتزام الرئيسي ضمان هذا التعهد أو رهن ممتلكاتهم الخاصة.
وفقا لهذه المادة ، ملكية العقار هي العنصر الرئيسي الذي يعتمد عليه عقد الرهن العقاري بأكمله.
أمثلة
المثال الأول
يقوم السيد بيريز ، بصفته مدينًا ، بإضفاء الطابع الرسمي على عقد الرهن العقاري مع Banco Vista ، وهو دائن الرهن العقاري الخاص بك. ينص هذا العقد على أن البنك سيقرض مبلغ 150،000 يورو - هذا هو رأس المال لعقد الرهن العقاري - بمعدل فائدة سنوي قدره 3 ٪.
من خلال عقد الرهن العقاري هذا ، يلتزم السيد بيريز بسداد هذا القرض خلال فترة 15 عامًا (على أقساط شهرية جزئية) من خلال تقديم لوحة كضمان رهن بقيمة 300000 يورو.
المثال الثاني
تريد ماريا وخوان شراء منزل جديد (100000 يورو) واطلب من البنك الحصول على قرض عقاري مقابل 80٪ من قيمة الشقة (80،000) ، حيث أنهما وفرا 20.000 يورو كمدخلات.
يؤسسون رهنًا بنسبة فائدة 4٪ ، وسيدفعون على أقساط تزيد عن 25 عامًا. بعد 10 سنوات ، ورثت ماريا وخوان المال وقررت إلغاء الرهن العقاري المتبقي ، مع دفع 1 ٪ من المبلغ المتبقي كرسوم إلغاء. وقد انعكس هذا المبلغ في عقد الرهن العقاري.
